離婚による不動産売却の注意点！財産分与・売却方法・媒介契約の選び方を解説

離婚を機に不動産売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
離婚による不動産売却は通常の売却と異なり、さまざまな注意点があるため事前に確認しておくことが大切です。
そこで、離婚時の財産分与による不動産売却の注意点や売却方法について、また媒介契約の種類を解説します。
神戸市北区で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

離婚が原因でおこなう不動産売却①財産分与時の注意点

離婚時には財産分与をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を夫婦がそれぞれ分け合うことを言います。
一般的には持分割合や収入などに関係なく半分ずつ分けるのが基本です。
まずは財産分与の対象・対象外について解説します。

財産分与の対象となるもの

財産分与の対象となるものは、建物や土地などの不動産、車、電化製品、家財道具などです。
また、婚姻後に築いた貯金や退職金なども該当します。
これらの財産は、たとえどちらかの名義であったとしても、夫婦が協力して築いた財産なため分配の対象となるため注意しましょう。

財産分与の対象外のもの

財産分与として扱われないものは、婚姻前に貯めた貯金や親の遺産や贈与によって得た資産などです。
これらは、夫婦で共同で築いた財産ではないため財産分与の対象外となります。
また、趣味などによってできた借金も財産分与の対象とならないため注意しましょう。

離婚時に不動産を財産分与する方法

先ほどもご説明したように、建物や土地などの不動産も財産分与の対象となります。
財産分与のなかに不動産が含まれている場合は、分割方法などでトラブルに発展する可能性が高いためとくに注意しなければなりません。
現金などと異なり不動産は財産分与するのが難しいため、以下の3つから選択するようになります。

●不動産売却して現金化して分ける
●片方が不動産を受け取り、もう片方に相応の現金を支払う
●不動産の代わりに別の財産を渡す

このなかでもっともトラブルなく公平に分配できるのは、不動産売却をし現金化してから分ける方法です。
しかし、不動産売却する際にも注意しなければならない点がいくつかあります。
1つ目は、不動産が共有名義であった場合です。
住宅ローンを組む際に、夫婦の共有名義にして不動産を購入した方もいらっしゃるでしょう。
共有名義の不動産を売却する際は、両者の合意がなければ売却できないため注意が必要です。
どちらか片方が売却に反対をしている場合は、売却できないこともあるため、十分な話し合いが必要になります。
2つ目に注意したいのが、不動産売却をおこなうタイミングです。
離婚前か離婚後なのかタイミングを間違えると、トラブルになる可能性があるため十分に考慮して決定する必要があります。
不動産売却が適しているタイミングは、税金面を重視するなら「離婚後」がおすすめです。
離婚前に不動産売却をして財産を分けると「贈与」と見なされ、受け取る側に贈与税が発生するからです。
離婚後であれば、財産分与の扱いになるため贈与税はかかりません。
ただし、離婚により相手と連絡が取りにくくなり、スムーズ売却が進みにくくなるケースもあるため注意しましょう。

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離婚が原因でおこなう不動産売却②売却方法の注意点

離婚が原因で不動産売却をおこなう際は売却方法の選び方も注意が必要です。
売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
違いを比較しながら、売却方法を選ぶ際の参考にしてみてください。

仲介による不動産売却とは

不動産売却をおこなう際は、一般的には不動産会社が仲介して売却を進めていきます。
仲介とは、売主と買主の間に入り、売買契約のサポートをする役目のことです。
仲介で不動産売却する際は、以下のような流れで進めていきます。

●不動産査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を締結する
●売却活動を開始
●買主と売買契約を結ぶ
●決済・引き渡し

仲介の特徴は、市場価格に近い金額で取引することができるため、できるだけ高く売却したい場合に向いていると言えます。
ただし、売却活動の期間が必要なため、通常3～6か月程度かかります。
そのため、売却に時間がかけられる方にもおすすめの売却方法です。

買取による不動産売却とは

一方で、買取による不動産売却とは、不動産会社へ直接売却する方法です。
買取による不動産売却する際は、以下のような流れで進めていきます。

●不動産査定を依頼する
●契約条件の打ち合わせ
●不動産会社と売買契約を締結する
●決済・引き渡し（現金化）

仲介との大きな違いは、売却活動がないことです。
そのため、短期間で売却でき即現金化することが可能な点がメリットです。
ただし、仲介と比べると売却価格が低くなることがあります。
不動産会社は再度販売を目的として買い取りをおこなっているため、再度販売する際に付加価値分（リフォームなど）が差し引かれることがあるからです。
そのため買取での不動産売却は、離婚によりすぐに売却してしまいたい方や現金化を急いでいる場合に向いていると言えるでしょう。

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離婚が原因でおこなう不動産売却③媒介契約の注意点

仲介により不動産売却をおこなう際は、不動産会社と結ぶ媒介契約の選び方にも注意しなければなりません。
媒介契約の種類は以下のように3つあります。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は以下の3つです。

●複数の不動産会社と契約可能
●自分で見つけた買主と取引可能
●レインズへの登録・販売状況報告の義務なし

一般媒介契約は、1社のみならず複数の不動産会社と契約して幅広く買主を探すことが可能です。
ただし、レインズという不動産流通システムへの登録義務や売主への販売状況の報告義務がありません。
そのため、どのような状況なのかを把握しづらい点、また広く情報公開されない点に注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は以下の3つです。

●1社のみの不動産会社と契約可能
●自分で見つけた買主と取引可能
●レインズへの登録・販売状況報告の義務あり

専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と契約することになります。
ただし、自分が見つけた買主と取引することは可能です。
また、レインズへの登録義務があり、売主へ販売状況の報告の義務は2週間に1回以上とされています。
契約は1社のみではありますが、販売状況などを随時把握できる点がメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴は以下の3つです。

●1社のみの不動産会社と契約可能
●自分で見つけた買主と取引不可
●レインズへの登録・販売状況報告の義務あり

専属専任媒介契約は、自分で見つけた買主と取引することはできません。
しかし、レインズへの登録はもちろんのこと、販売状況の報告の義務が1週間に1回以上ともっとも手厚いサポートを受けることができます。
そのため、専属専任媒介契約は確実に売却したい場合や、需要が低いエリアでもおすすめです。
とくに、離婚により不動産売却する際はできるだけ良い条件で売却したいものです。
そのため、手厚いサポートが受けられる専任系の媒介契約がおすすめです。

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まとめ

離婚時の財産分与のなかに不動産が含まれている場合は、売却して現金を分ける方法がもっともトラブルが少ないです。
ただし通常の不動案売却と比べて売却方法、媒介契約などの注意点があるため、自分たちに合った方法を選択することが大切になります。
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