空き家が劣化する原因とは？管理の重要性と対策を解説

空き家を所有していらっしゃる方のなかには、年々劣化が進み、どのように管理していったら良いのか悩んでいる方もおられるのではないでしょうか。
空き家は適切に管理しなければ、いざ活用しようとしてもできない可能性もあるため、早めに対策をとることが大切です。
そこで、空き家が劣化する原因やデメリット、また管理・メンテナンスの重要性について解説します。
神戸市北区で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしていただければ幸いです。

空き家が劣化する原因には何がある？

建物は築年数とともに劣化が進んでいくのが一般的です。
しかし、誰も住んでいない空き家の場合は、居住中の建物と比べて劣化の進み具合が加速してしまいます。
なぜ空き家は劣化してしまうのでしょうか。
空き家が劣化する原因は以下の3つが挙げられます。

●換気不足
●雨漏り
●給排水管・ガス管の劣化

それぞれの原因を解説します。

原因1：換気不足

空き家は居住中の家と比べて換気不足になる傾向があります。
居住中であれば、定期的に窓や扉を開閉するため、室内と外の空気を入れ替えることが可能です。
しかし、空き家となると管理はしていても居住中と比べると圧倒的に回数が少なくなってしまいます。
この換気不足が劣化を加速させる原因の1つです。
換気不足になると、どうしても家の中に空気が溜まりカビが発生しやすくなります。
とくに梅雨や夏には湿度が高くなることから、湿気が家中に充満している可能性も少なくありません。
この湿気やカビは、木材を腐食させる原因となるため、劣化が進みやすくなってしまうのです。

原因2：雨漏り

空き家の劣化が進む原因には雨漏りも考えられます。
とくに人が住んでいない空き家は、雨漏りをしていても気付くのが遅くなってしまいます。
雨漏りを放置してしまうと、雨風が家の中に侵入し畳やフローリングが傷み劣化を加速させる可能性があるでしょう。

原因3：給排水管・ガス管の劣化

長期間使用していない給排水管やガス管は、破損しやすくなっています。
とくに管の内側にヘドロや異物が付着してそれが乾燥や硬化すると、ひび割れを起こす可能性もあるでしょう。
水が使用されないまま放置されると、錆が発生し水が蒸発して排水管の劣化を速めます。
給排水管やガス管は見た目で気付きにくいため、発見が遅くなることがあります。
実際に使用してみると、水が濁っていたり異臭がしたりと多くの不具合が生じることも珍しくないでしょう。
このように人が住んでいない空き家は、初期の劣化に気付きにくいというデメリットから、さらに劣化を加速させている可能性が高いです。

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空き家が劣化してしまうデメリットとは

次に、空き家が劣化してしまうと、どのようなデメリットが発生するのか解説します。
デメリットは以下の3つがあります。

●売れにくい
●賃貸物件とする際に修繕が必要になる
●特定空家に指定される

上記のデメリットについてご説明します。

デメリット①売れにくい

まず空き家を売却しようと思った際に、劣化が進んだ家は売れにくいデメリットがあります。
空き家を売りに出してもなかなか買主が見つからないため、さらに劣化が進む可能性も否定できません。
とくに空き家を放置したまま適切に管理されていなかった空き家は、外観・内装・構造などが悪くなっていることが多く、買い手が付かない可能性が高いでしょう。

デメリット②修繕が必要になる

空き家が売却できない、もしくは売りたくないという場合に、賃貸物件として活用する選択肢もあります。
しかし、適切に管理されている空き家ならすぐに貸し出すことができますが、劣化が進んだ空き家の場合は、修繕やリフォームが必要になります。
人が住めるようなきれいな状態にしなければ、なかなか借り手が付かないでしょう。
しかし、リフォームしたからといってすぐに入居者が見つかるとは限りません。
リフォームで高額な費用をかけても、家賃収入が得られないというケースも想定されます。
このように、空き家の劣化は活用しようとしても余計な費用が発生する点がデメリットだと言えるでしょう。

デメリット③特定空家に指定される

空き家を劣化するほど放置してしまうと、行政により「特定空家」に指定されることがあります。
これは、空き家対策として施行された「空家等対策特別措置法」により、放置することが不適切と判断された場合に指定されます。
たとえば、倒壊のリスクや衛生上有害の恐れとなるようなケースです。
このような空き家は行政指導などがおこなわれ、改善が見られない場合は税金の優遇措置が受けられなくなったり、過料が科せられたりします。
また、最終的には行政代執行により空き家を解体される可能性もあります。
その際にかかる解体費用は、全額空き家の所有者負担になるなどデメリットしかありません。
空き家が劣化し倒壊の恐れがあるような状態や、周辺環境に悪影響を与えるような場合は注意が必要です。

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空き家を劣化させないためには管理・メンテナンスが重要！

空き家が劣化すると、前述したとおり多くのデメリットが生じてしまいます。
そのため、空き家の劣化を遅らせるためにも定期的な管理とメンテナンスが重要になります。

空き家の管理方法

空き家を管理する際のポイントは以下の3つです。

●定期に空気の入れ替えをおこなう
●害虫や害獣が発生していないか確認する
●給排水管などに異常がないか確認する

空き家の管理に欠かせないのは、外の空気との入れ替えです。
換気を定期的におこなうことで、湿気を外へ出しカビを抑えることができます。
また、ゴキブリやネズミ、シロアリなどが発生していないか確認することが大切です。
掃除をしていないと害虫や害獣が発生しやすくなっています。
ネズミは柱をかじる可能性があり、シロアリは木材を食べてしまいます。
そうなれば倒壊の恐れも懸念されるため、害虫・害獣対策はしっかりとおこなうようにしましょう。
さらに、給排水管も定期的に水を流し異常がないかを確認しましょう。
水を出すことで錆の除去や劣化を防ぐことができます。
給排水管は修理ではなく交換となると高額な費用がかかる可能性があります。
空き家に高額の費用をかけないためには、定期的な管理・メンテナンスが重要です。

空き家の管理が難しい場合は売却を検討しよう

空き家の管理が面倒、もしくは遠方にあり定期的な管理は難しい場合は、売却を検討してみると良いでしょう。
空き家は所有しているだけで税金や維持費が発生します。
さらには、管理する手間や修繕も必要になります。
このまま空き家状態で活用予定がない場合は、早めの売却がおすすめです。
空き家は年数が経過すればするほど劣化が進んでいきます。
そのため、まだ資産価値のあるうちに売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

人が住んでいない空き家は、換気不足や雨漏りなどさまざまな要因で劣化が進みます。
空き家の劣化が進むと、活用したくてもできなかったり、行政により特定空家に指定されたりするリスクもあります。
そのため、空き家を定期的に管理・メンテナンスするか、もしくは空き家の管理が難しい場合は、売却を検討するのも1つの方法でしょう。
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