インスペクションとは？不動産売却時に実施するメリットと費用を解説

築年数の古い住宅は、目立たない場所に欠陥や不具合が発生していることがあります。
そのため、売却するときはインスペクションを実施するのがおすすめです。
この記事では、インスペクションとはなにか、不動産売却時に実施するメリットや費用について解説します。
神戸市北区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却に役立つ？インスペクションとは

不動産を売却する際のインスペクションとは、簡単に言えば、建築士などの専門家による中古住宅の詳細な検査のことです。
建物状況調査とも呼ばれ、建物に欠陥や不具合がないかの検査と修繕が必要な箇所などを調査します。

インスペクションの種類

国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によると、インスペクションはその目的から以下の3つに分類されます。

●既存住宅現況検査
●既存住宅診断
●性能向上インスペクション

既存住宅現況検査は、一次的インスペクションと呼ばれ、中古住宅の現状を把握する基本的な検査です。
目視による劣化状況の確認が中心となり、構造の安全性や日常生活に支障がないかチェックします。
既存住宅診断は二次的インスペクションと呼ばれ、より詳細に破壊検査等も含めて建物の状況を調査します。
なお、破壊検査は、所有者の同意を得る必要があることから不動産売却を前提とした現況検査では原則おこないません。
性能向上インスペクションも、二次的インスペクションと同様に破壊検査も含めてより詳細に建物の状況を検査します。
性能向上インスペクションは、リフォーム実施前におこなうことが多いです。
なお、民間企業がおこなうホームインスペクションや住宅診断もありますが、この記事では宅地建物取引業法上のインスペクションについて解説します。
宅地建物取引業法上のインスペクションとは、国が定めた既存住宅状況調査方法基準にしたがっておこなう住宅調査のことです。
既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士がおこないます。

インスペクションの義務化

2018年4月1日に宅地建物取引業法が改正され、仲介の不動産会社は売主や買主にインスペクションについて説明したり、インスペクション業者を斡旋したりすることが義務化されました。
ただし、あくまで仲介の不動産会社に課された義務のため、売主や買主はインスペクションを必ず実施しなければいけないわけではありません。

インスペクションの実施タイミング

インスペクションを実施するなら、不動産会社に売却査定を依頼する前におこなうのがベストです。
なぜなら、インスペクションの結果次第で査定額が変わる可能性があるからです。
インスペクションで建物の詳細な状況がわかれば、より正確な査定額を把握できます。

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不動産売却前にインスペクションを実施するメリットとは？

では実際に、インスペクションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
売主と買主の双方にとってのメリットを解説します。

①買主が安心して中古住宅を購入できる

売却前にインスペクションを実施すると、劣化状況や修繕が必要な箇所を正確に把握できるため、買主はそれを理解したうえで購入の判断を下せるメリットがあります。
また、購入後すぐに改修が必要な場合は、予想される費用を前もって知ることによって、資金計画が簡単になる点もメリットですね。

②販売価格を上げられる

売主にとって最大のメリットは、インスペクションを受けた物件であることをアピールすることによって早期売却やより高い価格で売却できる可能性があることです。
インスペクションを受けていないほかの中古住宅と差別化できる点もメリットです。
さらに、インスペクションに基づく適切な修繕によって、販売価格を高く設定することもできるでしょう。

③物件の弱点の把握

インスペクションの実施によって、物件の欠陥や不具合などの弱点を正確に把握できるのもメリットです。
売却前に修繕が必要な箇所を把握できれば、修繕費の負担分だけ販売価格を値下げしてそのままの状態で売却するか、修繕して修繕費を上乗せした価格で売却するかを選ぶことができます。
さらに、売却後に欠陥が発覚するリスクを抑えることができ、買主との潜在的なトラブルを未然に防ぐことができる点もメリットです。
買主に物件の状態を十分に説明した上で売買契約を締結できるため、予想外の修繕費用や売却後の買主からのクレームなどの問題を防ぐことができるでしょう。

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不動産売却前にインスペクションを実施する際の費用は？

一般的なインスペクションの費用相場は、約5万円～7万円です。
ただし、インスペクション業者や調査の範囲、物件の種類や広さなどの要因によっても費用は異なります。
住宅の種類や家の広さ別の費用相場や費用の内訳は以下のとおりです。

物件タイプ別のインスペクション費用

インスペクション費用の平均相場は、マンションか一戸建てかによって、以下のように異なります。

●分譲マンション：約5万円
●一戸建て住宅：約4万5,000円～6万5,000円

上記を見ると、分譲マンションも一戸建て住宅も費用に大きな差はないことがわかりますね。
ただし、一戸建て住宅は、家の広さによっても費用は異なります。

●約165㎡未満：約4万5,000円
●約165㎡～250㎡未満：約5万円
●約250㎡～500㎡未満：約6万5,000円

これらの費用は、宅地建物取引業法に定められたインスペクションに基づいた費用です。
床下や天井裏など、基本範囲に含まれない部分の調査も依頼する場合は、さらに追加で1万5,000円～3万5,000円ほど費用がかかります。
機材を多く使用して詳細な調査をおこなった場合は、10万円以上かかることもあります。
そのため、上記費用はあくまで目安としてご覧ください。

インスペクション費用の内訳

では、インスペクションの費用の内訳はどうなっているのでしょうか。
主な費用の内訳は、以下のとおりです。

●人件費：インスペクションをおこなう住宅診断士や住宅検査員、事務スタッフ等の人件費
●交通費：住宅診断士や住宅検査員が物件に出向く際の往復の交通費や駐車場代
●調査機材の損料： 調査機材を用いた場合に発生する損料
●事務費： 紙代、インク代、郵送料、検査結果に基づいて報告書を作成するための人件費など
●広告宣伝費：インスペクション業者の広告宣伝やウェブサイト運営に関連する費用

人件費は、住宅診断士や住宅検査員はもちろんのこと、事務所スタッフを雇用している場合、その賃金も全体のコストに加味されます。
小規模な事務所であればあるほど、人件費は安くなる可能性があります。
交通費は、現場に調査に行く際の出張費のことです。
現地によっては駐車場代が発生することもあります。
調査機材の損料とは、調査機材を使用することによって消耗する費用のことです。
オプションで機材を使用した調査をおこなう場合に発生し、目視での調査ではかからないこともあります。
事務費は検査報告書の作成にかかる費用です。
詳細な報告書を作成する場合は、約5,000円～1万5,000円の追加料金が発生する場合があります。
広告宣伝費は、一般的にインスペクションの費用に上乗せされます。

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まとめ

インスペクションとは、建築士などの専門家が中古住宅の劣化状況や修繕が必要な箇所を調査・検査することを指します。
不動産売却前に実施すると、買主が安心して取引することができ、差別化による販売価格の値上げや物件の弱点を把握できる点がメリットです。
費用相場は、約5万円～7万円です。
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