不動産の相続で起こりがちなトラブルとは？平等な分割方法などを解説！

相続した不動産のあつかいをめぐり、親族間でトラブルになるケースは珍しくありません。
相続トラブルは一度起こってしまうと関係の修復に時間がかかるため、事前に対策を講じておくと安心です。
そこで今回は、不動産相続で起こりやすいトラブルや解決策、不動産を相続人で平等に分割する方法、売却に必要な不動産の名義変更について解説します。
神戸市北区で不動産を相続した方や相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続した不動産に関して相続人同士でトラブルになるケースとは

不動産は、現金のように明確に数字で分割できない財産です。
そのため、相続した不動産をめぐって相続人がトラブルになるケースは少なくありません。
ここでは、不動産に関する代表的な相続トラブルの事例とその解決策について解説します。

相続人同士でトラブルになるケース1：被相続人と同居していた相続人がいる

相続した不動産を複数の相続人で分けるのであれば、「換価分割」をおすすめします。
換価分割とは、相続した不動産を売却し、現金にしてから相続人で分ける方法です。
しかし、被相続人と同居していた相続人がいる場合、一般的には被相続人が亡くなったあとも同居していた方がその不動産に住み続けることになります。
つまり、「不動産を売却して分割する」という方法が選べません。
この場合、同居していた方が不動産を相続し、ほかの相続人に対して現金を支払う「代償分割」をおこなうことになります。
たとえば評価額3,000万円の不動産に対し相続人が3人いた場合、不動産を相続した方がほかの2人に1,000万円ずつ支払う仕組みです。
ただし、この方法は不動産を相続した方が2,000万円の代償金を支払う財産を有していなければなりません。
また、同居していた方が被相続人の介護や生活のサポートをしていた場合、ほかの相続人と平等な分割では納得できないケースもあります。
なお、不動産の評価額には複数の基準があるため、どの評価額を参考にするのかも重要な論点です。
解決策としては、早い段階から相続人同士で話し合いをしておくことや、被相続人に遺言書を作成してもらうなどが有効でしょう。
介護などをしていたケースであれば、それに対する労力や費用を踏まえた相続分を主張できるはずです。

相続人同士でトラブルになるケース2：遺産分割協議後に新たな相続人が現れる

遺言書が残されていない場合、配偶者、子ども、兄弟といった「法定相続人」が民法で定められた法定相続分を相続します。
相続順位としては、配偶者と子どもが第一順位です。
一般的に、相続人の数が増えるほどトラブル発生のリスクが高くなるといえます。
さらにトラブルが複雑化しやすいのは、「離婚した配偶者にできた子ども」や「認知していた隠し子」などの存在が明らかになった場合です。
遺産分割協議がまとまったあとであっても、新たな相続人候補が名乗り出ることで無効になってしまうケースがあります。
もし被相続人である親に「隠し子がいるのでは…」といった懸念がある場合や、親が離婚や再婚をしている場合は、生前にしっかりと事実確認をしておきましょう。
あるいは、遺言書で不動産の相続についての考えを残してもらう必要があります。

相続人同士でトラブルになるケース3：遺言書の内容に対して不満が出る

相続トラブルを回避するためには、遺言書の作成がもっとも有効です。
しかし、遺言書が原因で相続トラブルになるケースもあります。
たとえば「遺言書が正しい方法で作成されていない」「明らかに相続の分割が不平等である」「第三者への相続を希望している」などです。
この場合、遺言書の適法性を相続人全員で確認する必要があります。

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相続した不動産の平等な分割方法とトラブルになるケース

相続した不動産を平等に分割する方法は、おもに4種類あります。
それぞれにメリットやデメリットがあるので、方法ごとの特徴を理解しておきましょう。

不動産を平等に相続する方法1：換価分割

先述したとおり、相続した不動産を売却してから相続人で分割する方法です。
不動産を現金化することで平等な分割がしやすくなります。
明確に数字で相続額がわかるため納得感が得られやすく、相続トラブルを回避するには有効な選択肢です。
ただし、「同居していた相続人がいる場合は売却が難しい」「立地が悪く不動産が売却できない」といったケースもあります。

不動産を平等に相続する方法2：現物分割

相続した土地を分筆し、相続人それぞれが所有者になる方法です。
しかし、家が建っている場合は物理的に分筆が不可能というデメリットがあります。
また、分筆することで土地が狭くなって用途が制限され、土地としての評価額が下がってしまうリスクも考えなければなりません。

不動産を平等に相続する方法3：代償分割

相続人の誰かが不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
被相続人と同居していた相続人がいる場合や、家業を営んでいた不動産を相続する場合などに活用されます。
ただし、代償金を用意する経済的な余裕がなければ成立しない点がデメリットです。
また、代償金の基準となる不動産の評価額をめぐってトラブルになるケースもあります。

不動産を平等に相続する方法4：共有分割

相続した不動産を共有名義で所有する方法です。
理屈としては平等な分割方法ですが、実際は活用が難しく、遺産分割協議がまとまらない場合の「とりあえずの解決策」として選ばれる方法だといえます。
将来的に不動産を売却しようと考えた場合には所有者全員の同意が必要なため、1人でも意見が合わなければ売却を進められません。

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相続した不動産の名義変更に関するトラブルとは

相続した不動産を売却するためには、不動産の名義変更が不可欠です。
相続にともなう名義変更の手続きを、相続登記といいます。
不動産は所有者でなければ売却できないため、売却前に不動産の所有者を被相続人の名前から相続人の名前に名義変更しなければなりません。
換価分割をする場合も、まずは相続人の代表者が名義人となってから売却を進めます。
名義変更の際に起こるトラブルとしては、いざ手続きをしようとすると「前の世代から名義変更がおこなわれていなかった」と発覚するケースです。
これまで相続登記の手続きは義務化されておらず、期限も設定されていませんでした。
そのため、「父から相続した不動産を売却しようと思ったら、名義が祖父のままになっていた」という事態が起こり得るのです。
この場合、祖父が亡くなった際の遺産分割協議書を確認する必要があり、遺産分割協議書がなければ祖父の代の相続人に話をして協議書を再度作成しなければなりません。
祖父の相続人にあたる父の兄弟が多かったり亡くなっていたりすると、さらに相続人全員を把握は難しくなります。
膨大な労力と時間がかかる作業であるため、場合によっては弁護士や司法書士への依頼が必要になるでしょう。
このような事態にならないためにも、不動産を相続する予定がある方は、被相続人が健在なうちに正しく名義変更がされているかを確認しておくと安心です。
なお、こういったトラブルが多発していることもあり、令和6年の10月からは相続登記が義務化されます。

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まとめ

不動産は、平等な分割が難しい財産の1つです。
良好な関係を築いていた親族間であっても、それぞれの立場や考えの違いから相続トラブルになってしまうケースがあります。
もし相続した不動産に同居していた方がいないのであれば、売却してからの分割がトラブルになりにくいためおすすめです。
まずは、不動産の名義変更をするところから進めてみましょう。
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まずは、お気軽にご相談ください。