空き家を放置するデメリットとは？空き家にかかる税金や売却方法を解説！

空き家のまま放置してしまっている不動産はありませんか？
日本では近年、少子高齢化を原因とする空き家の増加が問題視されています。
空き家を放置していると、所有者も多くのデメリットを抱えることになるため注意が必要です。
そこで今回は、空き家を放置するデメリットや、空き家を所有すると課される税金、空き家を売却する方法について解説します。
神戸市北区で空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

所有している空き家を放置するデメリットとは

日本の空き家問題は、全国的に深刻化しています。
少子高齢化や核家族化が進み、住人のいなくなった家が増えているからです。
「親から実家を相続したものの、住む予定がなく放置してしまっている…」というケースも珍しくありません。
では、空き家を放置するとどのようなデメリットを生むのでしょうか。
ここでは、空き家の放置によって所有者が抱えるデメリットについて解説します。

空き家を放置するデメリット1：老朽化が進む

放置された空き家は、老朽化のスピードがはやくなります。
人が住まなくなった家は換気がおろそかになり、湿気を原因とするカビの繁殖や木材の腐食が進むからです。
また、定期的に空き家に足を運んでいなければ、家の劣化や小さな損傷に気付くことができません。
壁の損傷や屋根の雨漏り部分などに気付かず放置していると、雨風が侵入して室内にも影響をおよぼしてしまうでしょう。
一度でも雨風の侵入を許してしまうと、空き家の躯体部分にもダメージを受ける可能性が高くなります。

空き家を放置するデメリット2：放火や不法投棄が起こりやすい

人の出入りが少ない空き家は、放火や不法投棄といった犯罪行為のターゲットにされやすくなります。
さらに、不審者が住みついたり、子どもが興味本位で侵入してケガをしたりと、さまざまなリスクを想定しなければなりません。
また、近年では空き家を振込詐偽の拠点とする犯罪行為も増えているようです。

空き家を放置するデメリット3：近隣に迷惑がかかる

放置により劣化が進んだ空き家は、いつ壁の倒壊や屋根部分の落下などが起こるかわかりません。
そのため、通行人や近隣住人を傷付けてしまう恐れがあります。
人に直接的な被害が出なくても、隣接する住宅を損傷させれば大きなトラブルになってしまうでしょう。
また、空き家の放置による害虫・異臭の発生や、景観への悪影響などもご近所トラブルを生む原因となります。

空き家を放置するデメリット4：資産価値が下がる

不動産は、築年数が長くなるほど資産価値が下がっていきます。
放置されて劣化が進んでいる空き家であればなおさら、経年とともにどんどん資産価値が下がってしまうでしょう。
いざ売却しようと考えたときには値段が付かなくなっていたり、大規模な修繕が必要になったりと、大きな売却損を出してしまうかもしれません。
同じ築20年の不動産でも、人が住んでいた家と放置された空き家とでは売却価格が異なると考えておきましょう。

空き家を放置するデメリット5：税金がかかる

不動産を所有していると、毎年の固定資産税が課されます。
これは、人が住んでいない空き家であっても同様です。
空き家にかかる税金については次項でご説明します。

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特定空家とは？放置している空き家にかかる税金について

不動産を所有すると、居住者がいるかどうかにかかわらず「固定資産税」と「都市計画税」が課されます。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金です。
原則として、すべての土地や家屋が対象となります。
一方、都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋を所有している方に課される税金です。
市街化区域外に空き家を所有している場合は、都市計画税は発生しません。
空き家の税金に関して気を付けるべきことは、「特定空家に指定されると固定資産税の負担が倍増する」という点です。
特定空家に指定されると「住宅用地の特例」の適用外となり、税金の特別控除が受けられなくなります。
住宅用地の特例とは、「居住用の家が建っている土地であれば、固定資産税の税率を軽減する」という制度です。
空き家であっても、適切に管理されていれば特例を受けられます。

特定空家とは

特定空家とは、平成27年に施工された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて、国や自治体に指定された空き家のことです。
空き家の適切な管理や活用を促進することや、近隣住人たちの生活の保全などを目的としています。
特定空家に指定される条件は下記のとおりです。

●基礎部分や壁の損傷など、放置すると倒壊の危険がある
●ごみの放置や害虫の発生などにより、衛生上有害となる危険がある
●庭の草木や割れた窓ガラスの放置など、管理不足により景観を損なっている
●周辺環境を保全するために放置することが適切でない

上記のいずれかに該当すると、特定空家に指定されます。
ただし、すぐに固定資産税の軽減税率が解除されるわけではありません。
特定空家の指定を受けると、自治体からまずは空き家の管理状態を改善するための助言や指導がおこなわれます。
助言や指導に応じなければ勧告を受けることになり、それでも改善されなければ勧告の翌年に「住宅用地の特例」の対象外にされる流れです。
さらに放置を続けると、最終的には自治体によって強制的に空き家が解体される「行政代執行」に移行します。
この場合、解体費用は所有者に請求されることも理解しておきましょう。

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放置していた空き家を売却する2つの方法とは

ここまでお伝えしてきたように、空き家を放置すると税金の負担やご近所トラブルなどいろいろな面でデメリットを抱えることになります。
そのため、将来的に活用を考えていない空き家であれば、早期の売却がおすすめです。
ここでは、空き家を売却する方法や、方法ごとのメリットについて解説します。

空き家を売却する方法1：古家付き土地として売却する

古家付き土地とは言葉のとおり、「古い住宅が建った状態の土地」のことをいいます。
建物部分の価値は価格に含めず、あくまで土地のみに価格を付けて売却する方法です。
「中古住宅」と「古家付き土地」の違いをしめす明確な定義はありませんが、一般的に木造住宅は築20年を超えると資産価値がなくなりリフォームなどが必要になることから、古家として扱われるケースが多くなります。
古家付き土地として売却するメリットは、解体の必要がないため売却費用を抑えられる点や、土地を探している方に訴求できる点です。
また、購入後に自分好みのリフォームをしたいと考えている方に喜ばれるケースもあります。

空き家を売却する方法2：解体してから売却

空き家を解体し、更地にしてから売却する方法です。
解体のための費用と時間がかかりますが、古家付き土地として売却するよりも買主が見つかりやすいとされています。
また、空き家を解体してしまえば、売却期間中に空き家でトラブルが起こる心配もありません。
定期的に足を運んで管理する必要がなく、特定空家に指定されるリスクもない点は大きなメリットです。
ただし、更地にすると住宅用地の特例の適用外になります。
売却に時間がかかりそうな場合は、固定資産税の負担が大きくなるので注意しましょう。

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まとめ

「いそがしい」「空き家が遠方にある」などの理由から、空き家を放置してしまっている方は多いのではないでしょうか。
しかし、放置期間が長くなるほど空き家を所有するデメリットは深刻になっていきます。
とくに、劣化が激しく倒壊の恐れがある空き家などは注意が必要です。
今後も活用する予定がない空き家なのであれば、少しでも早く売却を検討してみましょう。
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