古家付き土地とは？売却におけるメリット・デメリットや注意点をご紹介

所有する土地に建つ家屋の築年数がかなり古い場合、売却する際にそのままで売れるのか不安に感じますよね。
そこで今回は、古家付き土地とは何か、古家付き土地を売却するメリット・デメリット、注意点をご紹介します。
神戸市北区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

古家付き土地とは？売却方法や中古住宅との違い

不動産会社のサイトや店頭で「古家付き土地」の広告を見かけることもあるでしょう。
古家付き土地とは、文字どおり古い家屋が建っている土地のことです。
ここでいう「古家」とは、経済的にもう価値がないとされる家のことを指します。
「古家付き土地」の表現は、購入検討者に対して、古家ではなく土地をアピールするための広告手法として用いられるのが一般的です。

中古住宅と古家付き土地の違い

「中古住宅」と「古家付き土地」は、細かい境界線はないものの、基本的には築年数や劣化度合いで区別されます。
たとえば、木造住宅が築20年以上で、法定耐用年数の22年に近づいたものや、劣化が進んで取り壊ししか選択肢のない建物は「古家」とされます。
売却する際には、住宅の状態や立地、市場の動向を見て、「中古住宅」として売るか、「古家付き土地」として売るかの検討が必要です。

古家付き土地の売却方法

古家付き土地を売却する際は、以下の2つの選択肢があります。

●古い家屋を残したまま売却
●古い家屋を取り壊して「更地」として売却

古家を残して売却する方法は、古い家をリフォームやリノベーションして活用したい顧客層にアピールするのに適しています。
特定のニッチな市場が存在するため、戦略的に売り出すことが可能です。
更地とは、土地の上に建物や借地権などの権利が乗っていない土地のことです。
一般的に、更地で売り出したほうが、古家付き土地として売り出すよりも需要があります。
購入後に土地をすぐに活用できるため、多くの潜在顧客に訴求できます。
いずれの方法でも、土地そのものの価値を強調し、適正な売り出し価格を設定することがポイントです。
立地や周辺環境、市場の需要に応じて適する売却方法は異なるため、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

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「古家付き土地」として売却するメリット・デメリットとは？

では具体的に「古家付き土地」として売却するメリット・デメリットが気になりますよね。
更地と比較したメリット・デメリットは、以下のとおりです。

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売却すると、家屋の解体費用がかからないメリットがあります。
たとえば、木造住宅の場合、解体費用はおおよそ坪4～5万円程度かかります。
つまり、延べ床面積が30坪の木造住宅だと、解体費用は120万円～150万円かかる計算です。
さらに、古家付き土地を更地にする際は、土地を平らにならすための整地費用がかかることもあります。
残置物の量や元の建物の構造などによっては相場よりも高額になることもあります。
古家付き土地として売却すれば、解体業者を探す手間が省ける点も嬉しいところです。
また、古家付き土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税を軽減できるメリットもあります。
更地にすると住宅用地の軽減措置特例は適用外となるため、年をまたいで売却したときに固定資産税や都市計画税が前年よりも増えてしまいます。
固定資産税や都市計画税は売買契約時に買主と日割り清算するのが一般的ですが、なるべく安く抑えたいですよね。

古家付き土地として売却するデメリット

古家付き土地として売却するデメリットは、売却価格が相場よりも安くなりやすい点です。
土地の上に古家が残っていると、買主が解体の費用や手間を負担することになるため、相場よりも低い価格で売り出さなければ売れない傾向にあります。
場合によっては、解体して更地で売却するほうがお得になることもあるため、注意が必要です。
また、売却期間が長引きやすい点もデメリットです。
更地に比べて、古家付き土地はすぐに土地活用できないため、買主が見つかりにくい傾向にあります。
とくに、家屋の劣化が進んでいる場合は、広告を出したときの見栄えも悪くなるため、売却に時間がかかるでしょう。
そのため、不動産を売却する際は、自身の土地の状況や市場のニーズに合わせて、最適な売却方法を選ぶことが重要です。
希望価格で売りたい場合や迅速に売却したい場合など、具体的な目的に応じて計画を立てると良いでしょう。

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「古家付き土地」として売却するときの注意点とは？

古家付き土地の売却を成功させるためには、メリット・デメリットだけでなく、注意点を知っておくことも大切です。
古家付き土地を売却する際の主な注意点は以下の3点です。

注意点①隣地との境界を明らかにする

隣地との境界が不明確な土地は、買主と隣地所有者との間でトラブルを引き起こす可能性があるため、売却前に境界を明らかにする必要があります。
手元に境界確定図があれば境界は確定しているため問題ありませんが、紛失している場合は法務局で確認しましょう。
とくに、先祖代々から受け継いだ土地などは境界が確定していないことも多いため、注意が必要です。
境界が確定していなかった場合は、売却前に測量士や土地家屋調査士に依頼して境界を確定しておきましょう。

注意点②契約不適合責任の免責

不動産売買における契約不適合責任とは、売却した不動産が契約書の内容と品質等が一致しなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、建物の雨漏りやシロアリ被害などの不具合が契約書に記載されておらず、引き渡し後に発覚した場合、買主は売主に対して補修費用や損害賠償を求めることができます。
古家付き土地の売買契約においては、買主は古家に価値がないことを前提に購入します。
そのため、売買契約の特約で古家の契約不適合責任を免責することが可能です。
ただし、免責事項は契約書にしっかりと具体的に記載し、買主から合意を得る必要があります。
記載漏れがあると免責されない可能性もあるため、仲介の不動産会社とよく相談しながら確認しましょう。

注意点③ゴミや不用品の処分

敷地内にゴミや不用品が残っていると、買主が解体費用にくわえて処分費用も負担することになってしまいます。
そのため、買主から大幅に値下げ交渉されたり、成約に至らなかったりする可能性があります。
そこで、値下げ交渉や成約率アップの対策として、売却活動を始める前に専門の清掃業者などに依頼してゴミや不用品を撤去しておくのがおすすめです。
ゴミや不用品をあらかじめ撤去しておくと買主の負担も減り、購入検討者が見学に訪れた際も良い印象を与えることができるでしょう。

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まとめ

古家付き土地とは、経済的な価値がゼロとなった古い家屋が建っている土地のことです。
解体費用を節約でき、固定資産税等の軽減措置が適用されるメリットがある一方で、売却に時間がかかり、売却価格が安くなるデメリットがあります。
売却するときは、土地の境界線や契約不適合責任の免責、ゴミや不用品の処分にご注意ください。
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